TownzHub - Memiliki rumah atau properti impian tentu menjadi pencapaian besar dalam hidup. Namun, proses jual beli properti bukan sekadar soal harga dan lokasi—ada dokumen penting yang tak boleh kamu abaikan, salah satunya adalah Akta Jual Beli (AJB).

Banyak orang yang belum memahami peran krusial AJB dalam memastikan legalitas transaksi, padahal kelalaian di tahap ini bisa berujung pada sengketa hukum di kemudian hari.

Baca artikel ini sampai selesai untuk memahami mengapa AJB notaris adalah dokumen wajib dalam jual beli properti, apa saja syarat dan prosedurnya, hingga bagaimana cara memastikan prosesnya berjalan aman dan sah secara hukum.

Memahami Apa Itu AJB Notaris

Ketika kamu hendak membeli atau menjual rumah, ruko, atau tanah, kamu pasti akan berurusan dengan sebuah dokumen yang disebut AJB. Namun, tahukah kamu sebenarnya AJB notaris adalah apa? AJB atau Akta Jual Beli merupakan dokumen resmi yang dibuat oleh notaris atau Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) sebagai bukti sah terjadinya transaksi jual beli properti.

AJB bukan sekadar kertas formalitas—dokumen ini memiliki kekuatan hukum yang kuat dan menjadi dasar untuk balik nama sertifikat kepemilikan ke pembeli. Jadi, tanpa AJB, transaksi properti bisa dianggap tidak sah secara hukum.

Mengapa Harus Melalui Notaris?

Dalam praktiknya, AJB dibuat oleh PPAT, namun banyak yang menyamakan peran PPAT dengan notaris karena beberapa notaris juga merangkap sebagai PPAT. Di sinilah pentingnya memahami bahwa AJB notaris adalah bentuk pengamanan hukum agar proses jual beli berjalan sesuai ketentuan perundang-undangan.

Notaris memastikan bahwa:

1. Penjual adalah pemilik sah atas tanah atau bangunan yang dijual.

2. Tidak ada sengketa hukum terkait properti.

3. Pembayaran dilakukan sesuai kesepakatan.

4. Semua dokumen lengkap, termasuk sertifikat, IMB, PBB, dan lainnya.

Isi dan Struktur AJB Notaris

Supaya kamu makin paham, berikut adalah isi yang umumnya terdapat dalam AJB:

1. Identitas Pihak yang Terlibat

Menyebutkan secara jelas nama penjual dan pembeli, termasuk KTP dan alamat lengkap.

2. Objek Transaksi

Menjelaskan secara rinci properti yang dijual, mulai dari lokasi, luas tanah/bangunan, hingga nomor sertifikat.

3. Harga dan Cara Pembayaran

Informasi tentang nominal transaksi serta apakah pembayaran dilakukan tunai, cicilan, atau melalui KPR.

4. Pernyataan Hukum

Menyatakan bahwa transaksi dilakukan secara sadar dan tanpa paksaan, serta tidak sedang dalam sengketa.

5. Tanda Tangan dan Meterai

Ditandatangani oleh kedua belah pihak di hadapan notaris/PPAT, lengkap dengan meterai resmi.

Syarat dan Dokumen untuk Pembuatan AJB

Agar proses pembuatan AJB berjalan lancar, kamu perlu menyiapkan dokumen berikut:

Dari Penjual:

1. Sertifikat tanah/bangunan asli

2. KTP dan Kartu Keluarga

3. SPPT dan bukti bayar PBB terakhir

4. IMB (jika bangunan)

5. Surat keterangan waris (jika properti warisan)

Dari Pembeli:

1. KTP dan Kartu Keluarga

2. NPWP (untuk pajak)

3. Bukti pembayaran (jika sudah dilakukan sebelumnya)

Kelengkapan dokumen ini akan diverifikasi notaris/PPAT sebelum menyusun AJB.

Prosedur Lengkap Pembuatan AJB

1. Pemeriksaan Sertifikat

Notaris akan mengecek keaslian dan status tanah ke kantor pertanahan.

2. Pembayaran Pajak

Penjual wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh) dan pembeli membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

3. Penyusunan Akta

Setelah pajak dibayar, AJB akan disusun oleh notaris atau PPAT.

4. Penandatanganan AJB

Dilakukan di hadapan notaris/PPAT dengan kedua belah pihak hadir.

5. Balik Nama Sertifikat

Dengan AJB yang telah ditandatangani, pembeli bisa mengurus balik nama di BPN (Badan Pertanahan Nasional).

Biaya Pembuatan AJB di Notaris

Biaya pembuatan AJB bervariasi tergantung nilai transaksi properti dan kebijakan notaris/PPAT setempat. Umumnya meliputi:

1. Biaya jasa notaris/PPAT: 0,5% – 1% dari nilai transaksi

2. PPh penjual: 2,5%

3. BPHTB pembeli: 5% (dikurangi NJOPTKP)

Beberapa notaris menawarkan paket all-in untuk biaya AJB, balik nama, dan cek sertifikat. Pastikan kamu mengetahui rincian biayanya sejak awal.

Risiko jika Tidak Menggunakan AJB

Sebagian orang tergiur membeli properti hanya dengan perjanjian di atas materai atau kwitansi. Padahal, tanpa AJB, kamu tidak bisa membalik nama sertifikat, dan itu berarti status kepemilikanmu tidak diakui secara hukum.

Risiko lainnya:

1. Potensi penipuan dari pihak penjual

2. Tidak bisa mengakses fasilitas KPR

3. Kesulitan menjual kembali properti

Karena itu, memahami bahwa AJB notaris adalah dokumen wajib untuk legalitas jual beli adalah langkah penting untuk perlindunganmu sebagai pembeli maupun penjual.

Kesimpulan: AJB Notaris adalah Jaminan Legalitas Transaksi Properti

Dalam dunia jual beli properti, kamu tidak bisa asal percaya pada kesepakatan lisan atau surat perjanjian biasa. AJB notaris adalah satu-satunya dokumen legal yang menjamin hak milik berpindah secara sah dari penjual ke pembeli.

Dengan proses yang jelas, biaya yang terukur, dan perlindungan hukum yang kuat, kamu bisa merasa lebih aman saat melakukan transaksi properti. Jadi, pastikan selalu menggunakan jasa notaris/PPAT saat melakukan transaksi jual beli—karena ini bukan hanya soal administrasi, tetapi tentang kepastian hukum dan perlindungan jangka panjang.