TownzHub.com - Membeli rumah bukan sekadar soal menukar uang dengan properti. Ada satu tahap yang sangat krusial untuk memastikan semua berjalan secara sah dan aman: akad jual beli rumah.
Akad ini bukan sekadar formalitas, melainkan momen legal yang menjadi titik sahnya perpindahan hak milik dari penjual ke pembeli. Kalau kamu asal tanda tangan tanpa memahami apa yang terjadi di akad, bisa jadi kamu menghadapi risiko besar—dari kerugian finansial hingga sengketa hukum.
Maka dari itu, yuk pahami seluk-beluk akad jual beli rumah agar kamu bisa bertransaksi dengan tenang dan cerdas.
Apa Itu Akad Jual Beli Rumah?
Akad jual beli rumah adalah perjanjian resmi antara penjual dan pembeli yang disahkan melalui akta notaris, yang umumnya disebut Akta Jual Beli (AJB). Akta ini dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dan menjadi bukti hukum sah bahwa rumah telah berpindah tangan.
Berbeda dengan akad biasa dalam kehidupan sehari-hari, akad jual beli rumah punya bobot hukum yang kuat. Dalam akad ini, kamu harus memastikan bahwa semua persyaratan terpenuhi dan tidak ada data atau informasi yang disembunyikan.
Syarat-Syarat Akad Jual Beli Rumah
Sebelum akad dilakukan, ada beberapa syarat administratif dan hukum yang wajib dipenuhi oleh kedua belah pihak:
1. Dari Penjual:
a) Sertifikat asli rumah (SHM atau HGB)
b) IMB (Izin Mendirikan Bangunan)
c) PBB (Pajak Bumi dan Bangunan) tahun terakhir
d) KTP dan KK
e) Surat nikah (jika sudah menikah)
2. Dari Pembeli:
a) KTP dan KK
b) NPWP (jika membeli secara kredit)
c) Bukti pembayaran DP (jika ada)
d) Surat persetujuan KPR dari bank (jika menggunakan KPR)
Semua dokumen ini akan diverifikasi oleh notaris/PPAT agar tidak ada pelanggaran hukum di kemudian hari.
Proses Akad Jual Beli Rumah
Supaya kamu lebih siap, berikut ini tahapan umum dari proses akad jual beli rumah:
1. Pemeriksaan Sertifikat
PPAT akan memeriksa keaslian dan status sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN). Ini untuk memastikan bahwa rumah tidak sedang dalam sengketa atau diagunkan.
2. Pelunasan Harga
Sebelum akad dilakukan, biasanya pembeli sudah melunasi harga rumah ke rekening penjual atau melalui escrow account yang disepakati.
3. Penandatanganan AJB
Ini momen paling penting. Di hadapan PPAT, penjual dan pembeli menandatangani Akta Jual Beli. Setelah itu, AJB didaftarkan ke BPN untuk proses balik nama sertifikat.
4. Pembayaran Pajak
Sebelum AJB ditandatangani, penjual dan pembeli harus melunasi pajak-pajak berikut:
a) Penjual: Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 2,5% dari nilai jual
b) Pembeli: Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% setelah dikurangi NJOPTKP
Tips agar Akad Jual Beli Rumah Aman
1. Gunakan Jasa Notaris/PPAT Resmi
Selalu lakukan akad di hadapan PPAT yang berizin dan terdaftar. Jangan tergiur jasa murah tanpa legalitas.
2. Periksa Legalitas Properti
Pastikan rumah tidak sedang dalam status agunan, sengketa, atau masalah izin lainnya.
3. Cek Kesesuaian Data
Data di sertifikat, IMB, dan PBB harus konsisten dan sesuai dengan kondisi rumah yang kamu beli.
4. Minta Salinan AJB dan Bukti Pajak
Setelah akad, minta salinan dokumen AJB, kuitansi pembayaran, dan bukti pelunasan pajak sebagai bukti hukum.
5. Segera Lakukan Balik Nama
Setelah AJB ditandatangani, pastikan kamu segera mengurus balik nama ke BPN agar sertifikat benar-benar atas nama kamu.
Akad Jual Beli Rumah KPR, Apa Bedanya?
Jika kamu membeli rumah menggunakan Kredit Pemilikan Rumah (KPR), maka proses akad akan melibatkan tiga pihak: penjual, pembeli, dan bank.
Akad biasanya dibagi dua:
1. Akad Kredit: Antara kamu dan bank
2. Akad Jual Beli: Antara kamu, penjual, dan bank sebagai pihak pembiaya
Dalam kasus ini, sertifikat rumah akan dijaminkan ke bank hingga seluruh cicilan lunas. Prosesnya lebih panjang, tapi dengan pengawasan bank, aspek legal biasanya lebih aman.
Kesalahan Umum Saat Akad Jual Beli
1. Tidak Mengecek Validitas Sertifikat
Banyak kasus pembeli tertipu karena tidak mengecek status tanah. Hindari ini dengan mengecek ke BPN.
2. Mengabaikan Pajak
Beberapa pembeli tidak tahu bahwa mereka harus membayar BPHTB. Padahal, ini wajib sebelum sertifikat bisa dibalik nama.
3. Asal Tanda Tangan
Jangan pernah menandatangani AJB tanpa membaca isinya atau memahaminya. Mintalah waktu untuk konsultasi jika perlu.
Investasi Rumah yang Aman Dimulai dari Akad yang Sah
Akad jual beli rumah bukan hal yang bisa disepelekan. Kamu harus benar-benar paham proses dan dokumen yang terlibat agar tidak terjebak dalam transaksi ilegal atau merugikan.
Dengan memahami setiap tahap, menyiapkan dokumen, dan melibatkan notaris/PPAT profesional, kamu sudah selangkah lebih dekat dengan rumah impian yang sah secara hukum dan aman untuk dihuni.
Kalau kamu sedang dalam proses mencari rumah atau bersiap melakukan transaksi jual beli, pastikan semua langkah di atas sudah kamu kuasai, ya. Ingat, rumah bukan cuma tempat tinggal, tapi juga investasi jangka panjang yang nilainya besar—jadi jangan main-main dengan akta dan akadnya!
