TownzHub - Saat kamu membeli rumah, apartemen, atau bangunan komersial di lahan tertentu, besar kemungkinan kamu tidak serta-merta memiliki tanahnya. Kamu hanya memegang hak atas bangunannya saja.
Nah, hak inilah yang dikenal sebagai Secara hukum, HGB adalah hak seseorang atau badan hukum untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dalam jangka waktu tertentu. Hak ini diberikan langsung oleh negara atau melalui pihak lain yang memang punya hak atas tanah tersebut.
Dasar hukumnya ada pada Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960, serta Peraturan Pemerintah No. 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai. Artinya, meskipun kamu tidak memiliki tanahnya, status hak ini tetap diakui secara sah oleh negara.
Karakteristik HGB yang Perlu Kamu Tahu
Beberapa ciri khas HGB akan membantumu lebih memahami hak ini secara menyeluruh:
Pertama, HGB tidak memberikan hak atas tanah secara penuh. Artinya, kamu boleh membangun dan menggunakan bangunan di atas lahan tersebut, tapi tidak bisa mengklaim kepemilikan tanahnya.
Kedua, HGB memiliki jangka waktu tertentu. Umumnya diberikan selama 30 tahun, kemudian dapat diperpanjang hingga 20 tahun, dan diperbaharui kembali hingga 30 tahun berikutnya. Setelah itu, kamu harus mengurus perpanjangan atau pembaruan agar hak tersebut tetap sah.
Ketiga, HGB bersifat fleksibel. Hak ini bisa dialihkan lewat jual beli, warisan, hibah, atau dijadikan jaminan dalam pinjaman.
Keempat, kamu wajib memperhatikan masa berlakunya. Jika masa berlaku habis dan tidak diperpanjang, kamu bisa kehilangan hak atas bangunan tersebut.
Perbedaan HGB dan SHM
Banyak orang mengira HGB sama saja dengan SHM atau Sertifikat Hak Milik, padahal keduanya sangat berbeda.
SHM memberikan kepemilikan penuh baik atas bangunan maupun tanahnya, dan berlaku tanpa batas waktu. Sebaliknya, HGB hanya memberi hak atas bangunan dan berlangsung dalam kurun waktu tertentu.
SHM hanya bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI), sedangkan HGB bisa dimiliki oleh WNI maupun badan hukum seperti perusahaan.
Dari sisi biaya, SHM tidak memerlukan perpanjangan atau pembaruan. Sementara HGB akan memerlukan proses dan biaya administratif setiap kali kamu ingin memperpanjang masa berlaku hak tersebut.
Secara hukum, SHM memang lebih kuat. Namun, HGB juga cukup populer karena lebih terjangkau dan sesuai bagi penggunaan properti komersial atau apartemen.
Contoh Penggunaan HGB di Dunia Nyata
HGB biasanya digunakan pada properti-properti yang berdiri di atas tanah negara atau tanah dengan status hak pengelolaan (HPL). Contohnya:
1. Apartemen dan rumah susun yang berdiri di lahan milik pengembang
2. Gedung perkantoran di pusat kota
3. Kawasan industri yang dibangun di lahan pemerintah
4. Bangunan ruko di lahan hasil kerja sama dengan pemerintah daerah
Dengan kata lain, meski kamu tidak memiliki tanahnya, kamu tetap bisa mengembangkan properti dan mengelolanya secara legal melalui sistem HGB.
Risiko yang Perlu Kamu Waspadai
Meski sah dan banyak digunakan, HGB tetap memiliki sejumlah risiko yang wajib kamu pahami.
Pertama, karena memiliki batas waktu, kamu harus disiplin mengecek dan mengurus perpanjangan sebelum masa berlaku habis. Jika terlambat, kamu bisa kehilangan hak hukum atas bangunan tersebut.
Kedua, setiap proses perpanjangan dan pembaruan HGB memerlukan waktu, biaya, dan tenaga. Kamu harus mengurusnya ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) serta menyiapkan dokumen pendukung.
Ketiga, kamu bergantung pada status tanah. Jika status tanah berubah, misalnya karena pengalihan kepemilikan dari negara ke pihak swasta, maka posisi kamu sebagai pemegang HGB bisa ikut terdampak.
Keempat, tidak semua pembeli tertarik dengan properti HGB. Beberapa investor lebih memilih properti dengan status SHM karena dianggap lebih aman dan nilainya lebih tinggi di pasaran.
Apakah HGB Bisa Diubah Menjadi SHM?
Jawabannya: bisa, tapi tidak selalu.
Kamu bisa mengajukan perubahan status HGB menjadi SHM selama tanah tersebut memang memenuhi syarat, misalnya berdiri di atas tanah negara dan kamu adalah Warga Negara Indonesia.
Proses konversi ini dilakukan melalui kantor BPN, disertai berkas seperti sertifikat HGB asli, KTP, NPWP, serta bukti pembayaran PBB. Setelah disetujui, kamu akan mendapatkan sertifikat baru yang menyatakan status hak milik atas tanah dan bangunan.
Namun jika bangunan berdiri di atas tanah dengan status HPL atau milik instansi tertentu, maka proses perubahan ke SHM biasanya tidak bisa dilakukan.
Mengapa Banyak Pengembang Menggunakan HGB?
Alasan utama pengembang menggunakan HGB adalah fleksibilitas. Dengan HGB, pengembang bisa menjual atau menyewakan unit properti seperti apartemen atau ruko tanpa kehilangan kendali atas tanahnya.
Bagi pemerintah, HGB memberikan cara untuk mengizinkan pembangunan tanpa harus melepaskan kepemilikan tanah negara. Ini juga membantu mendorong investasi properti karena HGB cenderung lebih murah dibandingkan SHM.
Jadi, walaupun status HGB tidak sekuat SHM, tetap banyak digunakan karena mampu menjawab kebutuhan jangka menengah dan panjang di sektor properti komersial dan perumahan.
Tips Membeli Properti HGB
Sebelum membeli properti HGB, kamu sebaiknya mempertimbangkan beberapa hal penting:
1. Cek tanggal berakhirnya masa berlaku HGB di sertifikat
2. Pastikan status tanah tidak bermasalah atau tumpang tindih
3. Tanyakan pada notaris apakah properti tersebut bisa ditingkatkan ke SHM
4. Hitung nilai investasi berdasarkan sisa waktu HGB
5. Jangan tunda pengurusan perpanjangan jika masa berlaku tinggal beberapa tahun lagi
Semua hal ini akan membantumu mengambil keputusan yang lebih bijak dan aman.
HGB Itu Sah, Tapi Perlu Strategi
Memahami apa itu HGB bukan hanya penting untuk kamu yang ingin membeli rumah atau apartemen, tapi juga bagi siapa saja yang ingin berinvestasi di sektor properti. Meski tidak memberikan hak milik penuh, HGB tetap legal dan bisa dimanfaatkan secara optimal selama kamu memahami aturan mainnya.
Dengan mengetahui batas waktu, potensi risiko, dan kemungkinan peningkatan status ke SHM, kamu bisa menyusun strategi yang tepat agar properti yang kamu miliki tetap bernilai, aman, dan menguntungkan untuk jangka panjang.
