TownzHub - Pertanyaan kenapa perumahan sertifikat HGB kerap muncul ketika seseorang baru pertama kali membeli rumah. Kamu mungkin berpikir, bukankah lebih aman kalau semua rumah sudah bersertifikat Hak Milik (SHM)? Kenapa justru mayoritas perumahan malah memakai status HGB?
Faktanya, penggunaan HGB dalam proyek perumahan adalah praktik yang sangat lazim di Indonesia. Tapi bukan berarti kamu harus menerimanya tanpa memahami alasannya.
Di artikel ini, kamu akan memahami kenapa perumahan bersertifikat HGB masih menjadi pilihan utama para developer, apa dampaknya untuk kamu sebagai pembeli, serta solusi konversinya. Baca sampai akhir, ya!
Apa Itu Sertifikat HGB dan Kenapa Banyak Digunakan di Perumahan?
Sebelum membahas kenapa perumahan sertifikat HGB, kamu perlu tahu dulu arti HGB itu sendiri.
HGB atau Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan menggunakan bangunan di atas tanah milik negara atau pihak lain untuk jangka waktu tertentu (biasanya 30 tahun, dapat diperpanjang). Artinya, kamu hanya memegang hak atas bangunannya—bukan tanahnya.
Lalu, kenapa perumahan sertifikat HGB begitu banyak? Jawabannya terletak pada efisiensi biaya dan proses legalitas yang lebih mudah bagi pengembang.
Alasan Kenapa Perumahan Sertifikat HGB Sangat Umum
1. Efisiensi Biaya bagi Developer
Developer properti biasanya mengelola lahan dalam jumlah besar. Mengubah seluruh lahan ke SHM dari awal akan memakan biaya besar dan memperlambat proses pembangunan. Maka dari itu, banyak pengembang memilih status HGB agar proyek bisa berjalan cepat dan harga jual tetap bersaing.
2. Mudah Dalam Perizinan
HGB dianggap status yang cukup untuk mengajukan IMB (sekarang disebut PBG - Persetujuan Bangunan Gedung). Pemerintah daerah pun lebih fleksibel terhadap proyek berstatus HGB karena tanahnya masih tercatat atas nama developer atau negara.
3. Bisa Ditingkatkan di Kemudian Hari
Sertifikat HGB bisa ditingkatkan ke SHM, asalkan tanah sudah atas nama perorangan dan memenuhi syarat administratif. Jadi, kenapa perumahan sertifikat HGB? Karena developer tahu ini bisa diperbaiki nanti oleh pembeli tanpa hambatan hukum.
Apa Risiko Membeli Rumah dengan Sertifikat HGB?
Meski legal, kamu tetap perlu memahami risiko membeli rumah di perumahan sertifikat HGB, di antaranya:
1. Kamu Tidak Memiliki Tanahnya
Kepemilikanmu hanya atas bangunan, bukan tanah. Jika HGB habis masa berlakunya dan tidak diperpanjang, secara hukum kamu tidak lagi berhak tinggal di sana—meskipun sudah beli.
2. Perlu Biaya Tambahan untuk Perpanjangan
Setelah 30 tahun, kamu harus mengajukan perpanjangan HGB atau konversi ke SHM. Ini butuh biaya, waktu, dan tenaga.
3. Kurang Ideal untuk Investasi Jangka Panjang
Investor properti cenderung menghindari HGB karena nilainya dianggap kurang kuat secara hukum dibanding SHM. Jika kamu ingin menjual atau menggadaikan rumah, sertifikat SHM punya daya tawar lebih tinggi.
Bagaimana Cara Mengubah HGB Menjadi SHM?
Kalau kamu sudah terlanjur membeli rumah di perumahan sertifikat HGB, tidak perlu khawatir. Kamu tetap bisa mengubahnya menjadi SHM. Proses ini sah menurut hukum dan bisa dilakukan di kantor BPN (Badan Pertanahan Nasional). Berikut langkah-langkahnya:
1. Pastikan Kamu WNI
SHM hanya bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia. WNA tetap hanya bisa memiliki HGB.
2. Lakukan AJB (Akta Jual Beli)
AJB akan memindahkan nama pemilik dari developer ke kamu secara sah. Pastikan semua dokumen sesuai dan tidak ada tunggakan pajak.
3. Ajukan Permohonan ke BPN
Setelah AJB selesai, kamu bisa ajukan konversi HGB ke SHM dengan membawa KTP, NPWP, AJB, dan sertifikat HGB ke kantor BPN. Prosesnya memakan waktu 3–6 bulan tergantung wilayah.
Tips Saat Membeli Perumahan Sertifikat HGB
Jika kamu menemukan rumah yang cocok, tapi sertifikatnya HGB, jangan langsung menolak. Sebaliknya, lakukan langkah cermat ini:
1. Cek riwayat pengembang, pastikan mereka punya reputasi baik dan proyek sebelumnya tidak bermasalah.
2. Tanyakan status pecah sertifikat. Apakah sudah atau masih induk (belum dipisah per unit).
3. Minta komitmen tertulis dari developer untuk bantu konversi HGB ke SHM.
4. Gunakan notaris terpercaya untuk validasi semua dokumen.
Tak Perlu Ragu, Asal Kamu Tahu Prosesnya
Pertanyaan kenapa perumahan sertifikat HGB sebetulnya sah untuk ditanyakan siapa saja yang ingin membeli rumah pertama. Namun jawaban sederhananya adalah karena developer memilih HGB demi efisiensi dan fleksibilitas pembangunan.
Status HGB bukan berarti rumah itu ilegal atau berisiko tinggi. Selama kamu memahami statusnya, tahu konsekuensinya, dan siap melakukan peningkatan ke SHM saat waktunya tiba, maka membeli rumah HGB tetap aman.
Jadi, ketika kamu menemukan perumahan dengan sertifikat HGB, jangan buru-buru mundur. Lihat dulu kondisi dan legalitasnya, lalu pastikan kamu bisa mengatur langkah ke depannya dengan bijak.
