TownzHub - Memiliki properti tentu menjadi impian banyak orang. Namun, kepemilikan yang sah tak cukup hanya bermodalkan transaksi jual beli. Ada proses hukum yang perlu kamu tempuh agar hak atas tanah dan bangunan benar-benar diakui negara. Salah satu proses penting yang sering dilupakan adalah mengubah status AJB ke SHM. Meski terdengar teknis, tahapan ini sangat krusial untuk melindungi properti kamu secara legal dan jangka panjang.
Artikel ini akan membahas tuntas kenapa proses ini penting, apa saja langkahnya, dan bagaimana cara mengurusnya dengan tepat. Baca sampai akhir, ya!
Apa Itu AJB dan SHM?
Saat kamu membeli properti, dua istilah penting yang sering muncul adalah AJB dan SHM. AJB atau Akta Jual Beli adalah dokumen yang membuktikan bahwa telah terjadi transaksi antara penjual dan pembeli. Dokumen ini biasanya dibuat dan disahkan oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dan menjadi dasar hukum bahwa kepemilikan telah berpindah tangan.
Namun, AJB bukan bukti kepemilikan penuh. Untuk mendapatkan hak atas tanah dan bangunan secara sah dan diakui oleh negara, kamu harus memiliki Sertifikat Hak Milik (SHM). SHM adalah sertifikat tertinggi dan terkuat atas kepemilikan tanah bagi warga negara Indonesia. Jadi, proses dari AJB ke SHM sangat penting agar kepemilikanmu diakui secara resmi dan terlindungi secara hukum.
Kenapa Proses AJB ke SHM Itu Penting?
Banyak orang merasa cukup hanya memiliki AJB setelah membeli rumah atau tanah. Padahal, tanpa SHM, kamu belum tercatat sebagai pemilik sah di Kantor Pertanahan. Artinya, secara hukum, kamu belum memiliki hak penuh atas properti tersebut.
Risiko yang muncul jika tidak mengurus SHM antara lain kesulitan saat ingin menjual kembali properti, kesulitan mengurus warisan, atau bahkan konflik hukum dengan pihak ketiga. Dengan memiliki SHM, kamu memiliki kepastian hukum dan perlindungan atas hak milik, termasuk jika suatu saat ingin menggunakan properti sebagai agunan ke bank.
Syarat-Syarat Mengurus AJB ke SHM
Sebelum memulai proses, kamu perlu menyiapkan beberapa dokumen pendukung yang diperlukan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN), di antaranya:
1. Fotokopi Akta Jual Beli (AJB)
2. Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga
3. NPWP (jika ada)
4. Bukti pelunasan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir
5. Fotokopi Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT)
6. Bukti pembayaran BPHTB
7. Surat ukur atau gambar situasi dari BPN
8. Sertifikat lama (jika tanah sebelumnya sudah bersertifikat)
Dokumen ini nantinya akan diverifikasi untuk memastikan keabsahan dan kelengkapan data sebelum masuk ke proses pendaftaran sertifikat.
Tahapan Proses AJB ke SHM
Proses mengubah status AJB ke SHM sebenarnya cukup terstruktur dan dapat dilakukan dengan panduan yang jelas. Berikut langkah-langkah umumnya:
1. Verifikasi Dokumen
Kamu harus datang ke Kantor Pertanahan di wilayah properti berada, membawa seluruh dokumen persyaratan. Petugas akan memeriksa dan memastikan semua data sudah sesuai.
2. Pendaftaran Sertifikat
Setelah semua berkas diverifikasi, kamu bisa mengajukan permohonan balik nama dan penerbitan SHM. Pada tahap ini, petugas BPN juga akan menjadwalkan pengukuran ulang lahan jika diperlukan.
3. Pembayaran Biaya Administratif
Ada sejumlah biaya yang perlu kamu bayarkan, mulai dari pajak, administrasi, hingga pengukuran. Besarnya tergantung nilai transaksi dan ukuran tanah.
4. Proses Penerbitan SHM
Jika semua berjalan lancar, SHM akan diterbitkan dalam waktu sekitar 2 hingga 3 bulan. Durasi bisa lebih cepat atau lambat tergantung antrian dan kondisi teknis di lapangan.
Setelah sertifikat diterima, nama kamu resmi tercantum sebagai pemilik sah dan legal menurut hukum pertanahan Indonesia.
Biaya Mengurus AJB ke SHM
Biaya yang diperlukan untuk mengurus AJB ke SHM bisa bervariasi, tergantung dari nilai transaksi, lokasi properti, dan luas tanah. Komponen utama biaya meliputi beberapa hal.
Pertama, kamu akan dikenakan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) sebesar 5% dari nilai transaksi atau dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), setelah dikurangi nilai tidak kena pajak yang biasanya sebesar Rp60 juta.
Kedua, terdapat biaya notaris atau PPAT, yang umumnya berkisar antara 0,5% hingga 1% dari nilai transaksi. Ini tergantung kebijakan masing-masing notaris dan kompleksitas kasus.
Ketiga, ada biaya administrasi ke BPN, yang jumlahnya relatif terjangkau—biasanya di bawah satu juta rupiah, tergantung jenis layanan dan lokasi properti.
Jika properti yang kamu beli belum memiliki surat ukur, maka akan ada tambahan biaya pengukuran tanah, yang besarannya tergantung luas bidang tanah serta kondisi di lapangan.
Dengan mengetahui rincian biaya ini sejak awal, kamu bisa mempersiapkan anggaran dengan lebih matang agar proses berjalan tanpa hambatan.
Tips Agar Proses Berjalan Lancar
Agar pengurusan AJB ke SHM berjalan mulus, ada beberapa hal yang bisa kamu perhatikan:
1. Gunakan jasa notaris atau PPAT terpercaya, agar proses hukum tidak tersendat dan seluruh dokumen lengkap sesuai peraturan.
2. Cek status hukum tanah terlebih dahulu, pastikan tidak dalam sengketa atau terikat hak tanggungan lain.
3. Simpan semua bukti pembayaran dan dokumen asli sebagai arsip dan bukti jika dibutuhkan di kemudian hari.
4. Segera urus SHM setelah transaksi, karena semakin lama kamu menunda, semakin besar potensi munculnya masalah hukum atau birokrasi.
SHM vs Sertifikat Lain: Apa Bedanya?
SHM atau Sertifikat Hak Milik adalah bentuk kepemilikan tertinggi atas tanah yang hanya bisa dimiliki oleh Warga Negara Indonesia. Berbeda dengan HGB (Hak Guna Bangunan) atau HGU (Hak Guna Usaha) yang memiliki jangka waktu tertentu dan bisa dicabut, SHM bersifat permanen dan tidak memiliki batas waktu.
Dengan mengurus AJB ke SHM, kamu tidak hanya memperoleh legalitas yang kuat, tapi juga keamanan jangka panjang atas properti tersebut. Ini sangat penting terutama jika kamu berencana menggunakan properti sebagai aset investasi.
Jangan Tunda, Legalitas Properti Itu Penting
Mengurus AJB ke SHM adalah langkah penting yang seharusnya tidak kamu tunda. Tanpa SHM, kepemilikan rumah atau tanah belum sepenuhnya diakui secara hukum. Prosesnya memang memerlukan waktu dan biaya, tapi manfaat legalitas dan perlindungan hukum yang kamu dapatkan jauh lebih berharga.
Jadi, pastikan kamu menyelesaikan proses ini sampai tuntas agar rumah impianmu benar-benar menjadi milik sah.
