TownzHub.com | Dalam urusan pembiayaan properti, terutama lewat jalur kredit bank, kamu akan menemui berbagai istilah hukum yang terdengar teknis. Salah satunya adalah APHT atau Akta Pemberian Hak Tanggungan.
Apa itu APHT? Apakah penting untuk mempelajari hal ini? Meski terdengar rumit, memahami APHT sangat penting, apalagi kalau kamu berencana membeli rumah, ruko, atau aset lain dengan pembiayaan.
Akta ini merupakan salah satu bagian penting dalam proses pembentukan jaminan atas kredit yang kamu ajukan.
Nah, melalui artikel ini, kamu akan memahami secara menyeluruh apa itu APHT, fungsinya, dan kenapa kamu tidak boleh menganggap remeh dokumen satu ini.
Apa Itu APHT?
APHT adalah singkatan dari Akta Pemberian Hak Tanggungan, yaitu dokumen otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) untuk memberikan jaminan berupa hak atas tanah atau bangunan kepada pihak kreditur (misalnya bank) sebagai jaminan utang debitur.
Dokumen ini menjadi dasar untuk mendaftarkan Hak Tanggungan ke Badan Pertanahan Nasional (BPN), yang nantinya akan terdaftar resmi dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah milik debitur. Setelah pendaftaran ini selesai, barulah jaminan tersebut sah dan memiliki kekuatan hukum.
Fungsi Utama APHT
Berikut beberapa fungsi utama dari Akta Pemberian Hak Tanggungan:
1. Jaminan Kredit yang Kuat secara Hukum
Tanpa APHT, bank tidak memiliki perlindungan hukum yang kuat atas pinjaman yang diberikan. Dengan APHT, hak atas tanah yang dijaminkan bisa dilelang apabila debitur wanprestasi.
2. Menjamin Kepastian Hukum Bagi Kreditur
Hak tanggungan memberikan hak prioritas kepada kreditur, artinya kalau terjadi lelang, mereka berhak didahulukan dari pihak lain.
3. Meningkatkan Kepercayaan Bank
Bank akan lebih yakin memberikan kredit apabila jaminan telah diikat dengan APHT karena risiko gagal bayar lebih bisa dikendalikan.
4. Syarat Legal untuk Pendaftaran di BPN
Tanpa akta ini, kamu tidak bisa mendaftarkan hak tanggungan ke kantor pertanahan. Artinya, jaminan kamu belum sah.
Proses Pembuatan APHT
Agar APHT bisa dibuat dan berlaku secara hukum, ada beberapa langkah yang harus kamu lewati:
1. Perjanjian Kredit
Proses dimulai saat kamu dan bank menandatangani perjanjian kredit. Di dalamnya tercantum kesepakatan bahwa aset tertentu akan dijadikan jaminan.
2. Penunjukan PPAT
APHT hanya bisa dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang ditunjuk oleh negara. Biasanya, notaris yang memiliki kewenangan sebagai PPAT akan mengurus ini.
3. Pembuatan APHT
PPAT akan membuat akta berdasarkan data sertifikat tanah, identitas debitur dan kreditur, serta besaran nilai jaminan.
4. Pendaftaran ke BPN
Setelah ditandatangani, APHT didaftarkan ke kantor pertanahan dalam waktu maksimal 7 hari kerja. Setelah terdaftar, BPN akan menerbitkan catatan Hak Tanggungan di sertifikat tanah.
5. Selesai
Setelah proses pendaftaran selesai, hak tanggungan resmi berlaku dan bank memiliki hak atas aset tersebut jika terjadi wanprestasi.
Syarat-Syarat APHT Bisa Dibuat
Agar bisa dibuat APHT, harus dipenuhi beberapa ketentuan berikut:
1. Objek jaminan harus memiliki sertifikat hak atas tanah (Hak Milik, HGB, atau Hak Pakai).
2. Objek harus dapat dialihkan dan tidak sedang dalam sengketa hukum.
3. Terdapat kesepakatan tertulis antara pemilik tanah (debitur) dan penerima hak tanggungan (kreditur).
Perbedaan APHT dan SKMHT
Kamu mungkin juga akan mendengar istilah SKMHT (Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan). Nah, penting untuk tahu perbedaannya:
1. SKMHT adalah kuasa untuk membuat APHT, biasanya digunakan saat APHT belum bisa dibuat secara langsung.
2. SKMHT hanya berlaku sementara dan harus dilanjutkan dengan pembuatan APHT agar jaminan sah di mata hukum.
Kapan Hak Tanggungan Berakhir?
APHT dan hak tanggungan tidak berlaku selamanya. Hak ini akan berakhir jika:
1. Utang lunas atau dibayar lunas sebelum jatuh tempo.
2. Tanah yang dijaminkan musnah.
3. Adanya pelepasan hak secara sukarela oleh kreditur.
4. Putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap.
Saat utang selesai dibayar, kamu berhak meminta roya—yakni penghapusan hak tanggungan di BPN—sehingga asetmu benar-benar bersih dari beban jaminan.
Pentingnya APHT Bagi Debitur
Sebagai debitur, kamu juga punya kepentingan terhadap keberadaan APHT. Kenapa?
1. Kamu bisa mengetahui dengan pasti jaminan apa yang sedang kamu tanggung.
2. APHT memberi bukti tertulis dan sah soal kesepakatan yang kamu buat dengan kreditur.
3. Jika terjadi kesalahpahaman, kamu punya dokumen legal yang melindungi hakmu.
Jangan Anggap Remeh APHT!
Sekilas APHT tampak seperti urusan teknis notaris dan bank, tapi sebenarnya ia adalah fondasi penting dalam perjanjian kredit properti. Memahami Akta Pemberian Hak Tanggungan berarti kamu tidak sekadar menandatangani dokumen, tapi juga menyadari hak dan kewajibanmu sebagai peminjam.
Jika kamu sedang merencanakan pembelian rumah atau properti lainnya lewat KPR atau pembiayaan lain, pastikan kamu memahami peran APHT ini. Jangan ragu untuk bertanya ke notaris atau pihak bank agar proses pembiayaanmu berjalan aman dan transparan.
