TownzHub - Dalam dunia properti, langkah strategis pengembang besar selalu menjadi sorotan. Bukan hanya karena nilai investasinya yang fantastis, tetapi juga dampaknya terhadap pertumbuhan kawasan sekaligus peluang bagi konsumen maupun investor.
Salah satunya adalah yang dilakukan PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE), anak usaha Sinar Mas Land, yang kembali menggarap pengembangan skala besar, yaitu BSD City Tahap 3.
PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) terus memperkuat ekspansi bisnis melalui pengembangan BSD City Tahap 3 seluas 2.450 hektare. Proyek ini menjadi bagian dari total izin kawasan 5.950 hektare yang sudah dikantongi perseroan. Untuk mendukung pembangunan ini, BSDE meluncurkan strategi pendanaan melalui penerbitan obligasi dan sukuk ijarah.
Jika kamu ingin tahu bagaimana proyek ini dibiayai dan apa dampaknya bagi sektor properti, baca artikel ini sampai akhir ya!
Proyek Strategis BSD City Tahap 3
BSD City merupakan kota mandiri terbesar di Indonesia, dan BSDE sebagai bagian dari Sinar Mas Land menjadi motor penggeraknya.
Pada Semester I 2025, BSDE membukukan pendapatan usaha konsolidasian sebesar Rp6,39 triliun, di mana Rp5,55 triliun atau sekitar 87% berasal dari pengembangan residensial, komersial, dan lot tanah. Sementara sisanya, sekitar 13%, berasal dari pendapatan berulang seperti pengelolaan gedung, sewa, hingga fasilitas lainnya.
Laba bersih konsolidasian BSDE pada periode yang sama mencapai Rp1,29 triliun. Capaian ini memperlihatkan kemampuan perusahaan mengelola sekaligus memasarkan portofolio unggulan mereka. Hingga Juni 2025, cadangan lahan yang dikelola mencapai lebih dari 4.380 hektare dengan nilai Rp17,55 triliun, sebagian besar berada di kawasan BSD City.
Kehadiran Tol Serpong–Balaraja yang langsung terhubung ke BSD City Tahap 3 semakin meningkatkan daya tarik proyek. Dengan aksesibilitas yang baik dan produk beragam, mulai dari rumah tapak, apartemen, ruko, pusat belanja, mixed-use, hingga hotel, BSD City Tahap 3 diyakini akan semakin diminati pasar.
Obligasi & Sukuk Ijarah sebagai Sumber Pendanaan
Untuk menopang pembangunan infrastruktur kota, BSDE berencana menerbitkan Obligasi IV BSD dengan nilai maksimal Rp2 triliun serta Sukuk Ijarah I senilai maksimal Rp1 triliun. Pada tahap pertama, dana yang ditargetkan sebesar Rp1 triliun, terbagi menjadi Rp500 miliar obligasi konvensional dan Rp500 miliar sukuk ijarah.
Instrumen ini telah mendapat peringkat idAA untuk obligasi dan idAA (Syariah) untuk sukuk dari Pefindo, menandakan fundamental keuangan perusahaan yang sehat. Proses book building pada awal September 2025 juga mendapat sambutan positif dari investor, memperkuat optimisme bahwa penerbitan obligasi dan sukuk ijarah ini akan berjalan sukses.
Rincian Seri & Kupon
Obligasi dan sukuk akan diterbitkan dalam tiga seri:
1. Seri A (3 tahun) dengan kisaran kupon 6,00%–6,75%
2. Seri B (5 tahun) dengan kisaran kupon 6,25%–7,00%
3. Seri C (7 tahun) dengan kisaran kupon 6,75%–7,50%
Rencananya, instrumen ini akan resmi tercatat di Bursa Efek Indonesia pada 24 September 2025. Jadwal ini menjadi momentum penting bagi BSDE untuk memperkuat struktur modal sekaligus membuka kesempatan bagi investor memperoleh imbal hasil kompetitif.
Alokasi Dana: Infrastruktur & Modal Kerja
Mayoritas atau sekitar 88% dari dana yang diperoleh melalui obligasi dan sukuk ijarah akan dialokasikan untuk pembangunan infrastruktur di BSD City Tahap 3. Infrastruktur tersebut mencakup pembangunan jalan utama, saluran drainase, jaringan listrik, ruang terbuka hijau, penerangan jalan, hingga utilitas pendukung lainnya.
Sementara itu, sekitar 12% sisanya akan dipakai sebagai modal kerja, meliputi biaya administrasi, penjualan, hingga pembiayaan kegiatan operasional. Strategi ini memperlihatkan bahwa BSDE berupaya menjaga keseimbangan antara ekspansi dan manajemen keuangan yang prudent.
Dampak Kebijakan Moneter pada Properti
Kebijakan Bank Indonesia yang menurunkan suku bunga acuan menjadi katalis positif bagi sektor properti. Biaya pinjaman yang lebih rendah akan membuat cicilan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) lebih terjangkau, sehingga daya beli masyarakat meningkat.
Bagi BSDE, kebijakan ini adalah peluang besar untuk mempercepat penjualan produk residensial dan komersial. Menurut Direktur BSDE, Hermawan Wijaya, penurunan suku bunga akan memperluas basis pembeli potensial, terutama dari segmen first time buyer yang mendambakan hunian di kawasan kota mandiri.
Fundamental Keuangan yang Solid
Hingga akhir Juni 2025, total liabilitas BSDE tercatat Rp25,90 triliun, turun Rp2,80 triliun dibandingkan Desember 2024. Rasio Debt to Equity (DER) membaik menjadi 0,25x, mencerminkan profil keuangan yang sehat.
BSDE juga menjaga posisi kas dan setara kas sebesar Rp8,80 triliun dengan total aset Rp76,64 triliun. Angka ini menegaskan fleksibilitas keuangan perusahaan dalam menjalankan ekspansi tanpa mengorbankan stabilitas neraca.
Prospek & Momentum Positif
Momentum penurunan suku bunga dan meningkatnya aksesibilitas infrastruktur menjadi pendorong kuat bagi pertumbuhan BSD City Tahap 3. BSDE juga menargetkan peluncuran proyek baru dengan timing yang tepat agar sesuai dengan daya beli konsumen.
Lebih jauh lagi, penerbitan obligasi dan sukuk ijarah ini juga menjadi sinyal bahwa perusahaan serius menjaga keseimbangan antara pertumbuhan agresif dan tata kelola keuangan yang sehat. Dengan neraca yang solid, BSDE berpotensi terus memperkuat posisinya sebagai pengembang kota mandiri terbesar di Indonesia.
Kesimpulan
Pengembangan BSD City Tahap 3 merupakan langkah strategis BSDE untuk memperluas kawasan kota mandiri. Melalui penerbitan obligasi & sukuk ijarah, perusahaan mengamankan sumber pendanaan jangka panjang dengan alokasi terbesar untuk pembangunan infrastruktur.
Didukung kondisi keuangan yang kuat, kebijakan moneter yang kondusif, dan cadangan lahan besar, BSDE berada pada jalur yang tepat untuk mempertahankan pertumbuhan berkelanjutan. Bagi kamu yang mengikuti perkembangan properti dan pasar modal, langkah ini patut dicermati sebagai bagian dari transformasi besar dalam lanskap real estate di Indonesia.
