Townzhub Property - Fenomena perpanjangan Hak Guna Bangunan (HGB) untuk ruko belakangan ini jadi sorotan di kalangan pelaku usaha dan investor properti.

Banyak yang terkejut ketika tahu biaya yang harus dikeluarkan tidak semahal yang dibayangkan, meski nilainya tetap signifikan bagi sebagian orang. Di tengah situasi ekonomi yang fluktuatif, informasi berapa biaya perpanjangan HGB ruko menjadi kunci bagi siapa pun yang ingin mempertahankan aset komersialnya.

Bagi pengusaha yang mengandalkan ruko sebagai pusat bisnis, atau investor yang mengincar nilai sewa jangka panjang, perpanjangan HGB bukan sekadar urusan administrasi—tapi strategi menjaga nilai properti. Lalu, bagaimana cara menghitungnya dan faktor apa saja yang memengaruhi?

Simak artikel ini sampai akhir untuk mengetahuinya.

1. HGB dan Relevansinya Bagi Pemilik Ruko

HGB berbeda dengan Sertifikat Hak Milik (SHM) yang berlaku tanpa batas. HGB memiliki masa berlaku, biasanya 30 tahun, dan dapat diperpanjang hingga total 80 tahun sesuai aturan PP No. 18 Tahun 2021.

Jika masa berlaku habis dan tidak diperpanjang, hak guna tanah akan kembali ke negara atau pihak pengelola. Artinya, usaha di ruko tersebut bisa kehilangan lokasi strategisnya. Inilah sebabnya banyak pemilik ruko ingin tahu sejak awal berapa biaya perpanjangan HGB ruko agar bisa menyiapkan anggaran jauh-jauh hari.

2. Rumus Resmi Perhitungan Biaya

Pemerintah melalui PP No. 46 Tahun 2002 menetapkan formula baku untuk menghitung biaya perpanjangan:

a) Jangka waktu perpanjangan: biasanya 20 atau 30 tahun.

b) NPT (Nilai Perolehan Tanah): tertera di SPPT PBB.

c) NPTTKUP: batas nilai tanah yang tidak dikenai biaya perpanjangan.

d) 50%: faktor pengurang yang sudah ditetapkan.

Besarnya biaya akan bervariasi di tiap daerah karena nilai NPT dan NPTTKUP berbeda-beda. Semakin strategis lokasi ruko, biasanya nilai tanah lebih tinggi sehingga biaya perpanjangan ikut naik.

3. Simulasi Angka di Dunia Nyata

Agar gambaran lebih jelas, berikut simulasi berapa biaya perpanjangan HGB ruko:

Contoh 1: Perpanjangan 20 tahun, selisih NPT – NPTTKUP = Rp800 juta
20 ÷ 30 × 1% = 0,0067 → × Rp800.000.000 = Rp5.360.000 → × 50% = Rp2.680.000

Contoh 2: Perpanjangan 30 tahun, selisih NPT – NPTTKUP = Rp1 miliar
30 ÷ 30 × 1% = 0,01 → × Rp1.000.000.000 = Rp10.000.000 → × 50% = Rp5.000.000

Dari sini terlihat bahwa angka sebenarnya relatif terjangkau dibanding nilai aset ruko, meski tetap harus dipersiapkan.

4. Dokumen dan Prosedur yang Harus Disiapkan

Selain tahu berapa biaya perpanjangan HGB ruko, kamu juga wajib menyiapkan persyaratan:

1. Formulir permohonan dari BPN.

2. Fotokopi KTP, KK, sertifikat HGB.

3. SPPT PBB dan bukti bayar terakhir.

4. Surat kuasa (jika diwakilkan).

5. Akta pendirian & pengesahan badan hukum (jika perusahaan).

6. Surat pernyataan tanah tidak sengketa.

Alur proses di BPN biasanya meliputi: pengajuan permohonan, pemeriksaan berkas, pengukuran tanah, pengumuman, penetapan biaya, pembayaran di bank, dan penerbitan sertifikat baru. Rata-rata memakan waktu 2–3 minggu, tergantung kelengkapan dokumen dan antrian.

5. Faktor yang Memengaruhi Besar Kecilnya Biaya

Beberapa hal yang membuat biaya perpanjangan berbeda antara satu ruko dengan ruko lainnya:

a) Lokasi – Semakin premium lokasinya, nilai tanah dan NPT lebih tinggi.

b) Sisa masa berlaku – Perpanjangan dilakukan sebelum habis lebih terkontrol prosesnya.

c) Nilai NPT dan NPTTKUP terbaru – Perubahan PBB tahunan memengaruhi selisih perhitungan.

d) Jangka waktu yang diminta – 30 tahun akan lebih mahal dari 20 tahun, walau secara proporsional.

Memahami faktor ini membantu kamu memperkirakan berapa biaya perpanjangan HGB ruko secara akurat.

6. Tips Mengurus Perpanjangan Secara Efisien

Ada beberapa tips yang dapat kamu terapkan jika ingin mengurus perpanjangan HGB ruko, yaitu:

1. Ajukan perpanjangan minimal 1–2 tahun sebelum jatuh tempo.

2. Periksa nilai NPT dan NPTTKUP terbaru di SPPT PBB.

3. Gunakan layanan elektronik BPN untuk memangkas waktu antrian.

4. Pertimbangkan jasa PPAT atau konsultan properti jika kasusnya kompleks.

5. Simpan arsip digital semua dokumen untuk mempermudah proses berikutnya.

Investasi yang Tetap Bernilai di Tengah Pasar Berubah

Di dunia properti, kepastian legalitas adalah kunci. Mengetahui berapa biaya perpanjangan HGB ruko dan mengurusnya tepat waktu bukan hanya soal menghindari masalah hukum, tapi juga menjaga nilai jual dan sewa properti.

Bagi pemilik usaha, ruko adalah pusat aktivitas bisnis; bagi investor, ruko adalah sumber pendapatan pasif. Perpanjangan HGB memastikan keduanya tetap berjalan tanpa hambatan. Dan seperti yang terjadi pada properti premium lainnya, legalitas yang terjamin akan menjadi nilai tambah yang membuat aset ini tahan terhadap gejolak pasar.